BOLETIM | ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS

Garantia de novas e autônomas operações de crédito

         Em função da pandemia de Covid-19, a Presidência da República publicou no Diário Oficial da União de 16/07/2020 a Medida Provisória nº 992/2020 (“MP 992″), que, dentre outras matérias, trouxe significativas alterações à Lei Federal nº 13.476/2017 (trata sobre a constituição de gravames e ônus sobre ativos financeiros e valores mobiliários objeto de registro ou de depósito centralizado”) e à Lei Federal nº 6.015/73 (“Lei de Registros Públicos”), instituindo, então, novos dispositivos que versam sobre a alienação fiduciária de bens imóveis.

         As principais mudanças legislativas trazidas pelo art. 14 da MP 992, no âmbito da alienação fiduciária de bens imóveis, quais sejam:

  • Incluir o art. 9º-A à Lei 13.476, de forma a permitir que o fiduciante, com a anuência do credor fiduciário, utilize um bem imóvel já alienado fiduciariamente para garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza, desde que contratada com o credor fiduciário da operação original. O chamado compartilhamento da alienação fiduciária, acima descrito, poderá ser contratado por pessoa física ou jurídica no âmbito do Sistema Financeiro Nacional (§1º). Existe, ainda, a ressalva de que o fiduciante pessoa natural somente poderá contratar as operações de crédito com compartilhamento de alienação fiduciária em benefício próprio ou de sua entidade familiar, devendo apresentar uma declaração contratual a este respeito (§2º);
  • Incluir o art. 9º-B à Lei 13.476 para determinar que, o compartilhamento da alienação fiduciária seja averbado junto ao registro de imóveis competente, consoante a inclusão da alínea 33 do inciso II do art. 167 da Lei de Registros Públicos (§5º do art. 9º-D adiante referido), desde que o título constitutivo desta garantia contenha as seguintes informações (i) do valor principal da nova operação de crédito; (ii) taxa de juros e encargos incidentes; (iii) prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário; (iv) declaração do fiduciante pessoa natural de que a garantia compartilhada será constituída em benefício próprio ou de sua entidade familiar; (v) o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação para constituição em mora do fiduciante; (vi) cláusula com a previsão de que, enquanto o fiduciante estiver adimplente, poderá utilizar livremente, por sua conta e risco, o imóvel objeto da alienação fiduciária; (vii) cláusula com previsão de que o inadimplemento e a ausência de purgação da mora em relação a quaisquer das operações de crédito faculta ao credor fiduciário considerar vencidas antecipadamente as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais; e (viii) cláusula com previsão de que as disposições e os requisitos de que trata o art. 27 da Lei Federal nº 9.514/1997 (“Lei 9.514”) deverão ser cumpridos (§1º). Tais instrumentos poderão ser firmados por instrumento público ou particular, desde que contenham as manifestações de vontade do fiduciante e do credor fiduciário, dispensado o reconhecimento de firmas (§3º) e podendo ser, inclusive, celebrados por meio eletrônico (§2º);
  • Incluir o art. 9º-C à Lei 13.476 para indicar que a liquidação antecipada de quaisquer das operações de crédito, original ou derivada, não obriga o fiduciante a liquidar antecipadamente as demais operações de crédito vinculadas à mesma garantia, devendo serem respeitadas as condições e prazos estipulados para cada uma delas. Com relação à operação liquidada, o credor deve expedir o termo de quitação correspondente e o registro de imóveis competente deve fazer a averbação do cancelamento na matrícula do imóvel (parágrafo único, incisos I e II); e
  • Incluir o art. 9º-D à Lei 13.476 para prever que, em caso de inadimplemento e ausência de purgação da mora em relação a quaisquer das operações de crédito, o credor fiduciário poderá considerar como vencidas antecipadamente todas as demais operações crédito no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação essa em que será exigível do fiduciante o pagamento da totalidade da dívida, incluídos, portanto, todos os saldos devedores de todas as operação de crédito garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária (§3º) , opção est que, se exercida, deverá constar da intimação para constituição do fiduciante em mora (§2º). Uma vez vencidas antecipadamente todas as operações de crédito, o credor fiduciário promoverá os demais procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão de que tratam os art. 26 e 27 da Lei 9.514 (§1º). Adicionalmente, é indicado que o disposto no §5º do art. 27 da Lei 9.514 (que prevê que, se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor total da dívida, considerar-se-á extinta a dívida), não se aplica às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária, hipótese em que o credor fiduciário poderá exigir o saldo remanescente, exceto quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural.

         Continuamos atentos a eventuais mudanças em razão da grande dinâmica de medidas governamentais.

         Atenciosamente,

ALVES, DUARTE E ADVOGADOS

OAB/RN 170

FRANCISCO CANINDÉ ALVES FILHO

OAB/RN 6485

Deixar uma Resposta