STJ considera indevida a “taxa de lazer” cobrada apenas de ocupantes não proprietários do condomínio

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.890.939-MG (Informativo de Jurisprudência nº 908), considerou indevida a cobrança da “taxa geral de lazer” exclusivamente dos possuidores não proprietários — locatários, cessionários ou comodatários — prevista em regimento interno de condomínio. Para o colegiado, a simples condição jurídica do ocupante, sem demonstração de que ele gera aumento específico das despesas comuns, não autoriza tratamento diferenciado.

A decisão apoia-se na isonomia (art. 5º da Constituição) e na disciplina do condomínio edilício: o direito às partes comuns acompanha a unidade (art. 1.339 do Código Civil), o cessionário equipara-se ao proprietário para fins de rateio (art. 1.334, § 2º) e a Lei do Inquilinato (art. 23 da Lei nº 8.245/1991) já atribui ao locatário as despesas de conservação das áreas de lazer de uso comum.

Por que importa para o setor imobiliário

Administradoras de condomínio, incorporadoras e empresas que exploram empreendimentos com áreas comuns costumam estruturar o rateio por regimento interno. A orientação do STJ indica que distinções entre ocupantes precisam corresponder a um custo real, sob pena de serem afastadas judicialmente e de gerarem pedidos de restituição.

O que observar

Convencoes e regimentos internos devem ser revistos para verificar se há cobranças fundadas apenas na posição do ocupante. Diferenças de rateio só tendem a se sustentar quando há lastro em despesa efetivamente majorada, documentada e proporcional. A equipe de Direito Imobiliário do escritório acompanha o tema e pode orientar empresas e administradoras sobre os reflexos práticos da decisão.