STJ mantém IPTU no proprietário registral mesmo após transferência da posse por instrumento particular
Assessoria
A Segunda Turma do STJ decidiu que a transferência da posse por instrumento particular não registrado não afasta a responsabilidade do proprietário registral pelo IPTU, ainda que o negócio tenha sido comunicado ao Município. Só o registro altera o sujeito passivo.
A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 2.294.977-SC (Informativo de Jurisprudência nº 908, de 3 de novembro de 2026), definiu que a transferência da posse e dos direitos sobre o imóvel por instrumento particular não levado a registro não retira do proprietário registral a condição de responsável pelo IPTU. Para o colegiado, a simples comunicação do negócio ao Município não substitui o registro na matrícula.
No caso, a execução fiscal havia sido extinta na primeira instância por suposta ilegitimidade passiva do proprietário que figurava no registro. O STJ reformou o entendimento, reafirmando que, enquanto não houver o registro da alienação, o Fisco municipal pode cobrar o imposto de quem consta como titular na matrícula do imóvel.
Por que isso importa para as empresas
Construtoras, incorporadoras, holdings patrimoniais e empresas que negociam imóveis por contratos de gaveta ou promessas de compra e venda podem permanecer como sujeito passivo do IPTU mesmo depois de repassar a posse. Isso significa risco de cobrança, inscrição em dívida ativa e execução fiscal sobre bem que, na prática, já não está sob sua gestão.
O que observar
Convém revisar a carteira de imóveis e verificar quais transferências ainda não foram registradas. Comunicar a venda à prefeitura é útil, mas não basta: a providência que efetivamente desloca a responsabilidade tributária é o registro da alienação no cartório de imóveis. Cláusulas contratuais que atribuam o IPTU ao comprador produzem efeito apenas entre as partes, não perante o Município.
“Enquanto a transferência não é registrada, o Município pode cobrar o IPTU de quem consta na matrícula; por isso, registrar a venda é medida de segurança jurídica e de controle do passivo tributário da empresa.”