STJ vai uniformizar os limites de retenção em distrato de imóveis e suspende recursos sobre o tema
Assessoria
Fonte: STJ
A Segunda Seção do STJ afetou como repetitivos os Temas 1.464 e 1.465 para definir quanto o vendedor pode reter quando o comprador desiste do negócio. Até a tese, ficam suspensos os recursos especiais e agravos sobre distrato imobiliário em todo o país.
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu julgar sob o rito dos recursos repetitivos a questão dos percentuais de retenção na rescisão de contratos de compra e venda de imóveis por desistência ou inadimplemento do comprador. Foram afetados os Temas 1.464 e 1.465, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, com a suspensão, em todo o território nacional, dos recursos especiais e agravos que tratam da matéria.
O que está em jogo
O Tema 1.464 trata dos contratos firmados após a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) relativos a imóveis não edificados; o Tema 1.465 alcança os contratos anteriores à lei. Hoje há divergência entre as turmas do próprio STJ: em alguns casos admite-se retenção em torno de 25% dos valores pagos, com base no Código de Defesa do Consumidor; em outros, aplicam-se percentuais de leis específicas sobre o valor atualizado do contrato. A decisão repetitiva vai unificar o critério e a base de cálculo.
Para incorporadoras, loteadoras e compradores, a definição trará maior previsibilidade sobre o custo do desfazimento do negócio, com reflexos na redação de cláusulas penais, na política de distratos e no provisionamento de contingências.
Enquanto a tese não é fixada, processos em andamento podem ficar sobrestados. É recomendável revisar os contratos padrão, acompanhar a tramitação e avaliar acordos à luz dos cenários possíveis, evitando cláusulas que possam ser consideradas abusivas.
A equipe de Direito Imobiliário do escritório acompanha os Temas 1.464 e 1.465 e pode orientar empresas e compradores sobre os reflexos práticos da futura tese.
“A uniformização pelo STJ tende a reduzir a litigiosidade em torno dos distratos; até lá, revisar as cláusulas penais e a política de rescisão dos contratos é a forma mais segura de as empresas se posicionarem diante dos diferentes percentuais em discussão.”